Dlaczego prosty wzór często daje zły wynik
Najczęściej spotykane przybliżenie wygląda tak: różnicę grubości dwóch rozwiązań mnoży się przez długość elewacji i liczbę kondygnacji. Wynik przedstawia się jako dodatkową powierzchnię użytkową.
To może być pomocny test skali, ale nie jest jeszcze obliczeniem PUM. Zakłada, że cała różnica materiałowa przesuwa wewnętrzną płaszczyznę każdego lokalu. W rzeczywistym projekcie konstrukcja, obrys zewnętrzny albo część detali mogą pozostać w tym samym miejscu.
Dlatego analizę trzeba zacząć od dwóch kompletnych wariantów ściany i rzutu, nie od grubości pojedynczego produktu.
Krok 1 - ustal zasady pomiaru
Umowa deweloperska określa między innymi powierzchnię i układ pomieszczeń. Sposób obmiaru powinien być spójny z dokumentacją inwestycji, obowiązującymi przepisami i wskazaną normą.
Przed liczeniem trzeba zapisać:
według jakiej wersji normy prowadzony jest pomiar,
czy mowa o powierzchni projektowanej czy powykonawczej,
które elementy są wliczane,
na jakim poziomie wykonywany jest pomiar,
jak traktowane są skosy, słupy, szachty i ścianki,
jaka dokładność obowiązuje w umowie.
Nie należy mieszać PUM, powierzchni użytkowej całego budynku, powierzchni sprzedażowej i powierzchni netto. Te pojęcia mogą mieć różne zakresy.
Krok 2 - zbuduj dwa pełne układy ściany
Wariant bazowy i alternatywny muszą zawierać wszystkie warstwy:
wykończenie wewnętrzne,
konstrukcję lub mur,
izolację,
warstwy mocujące,
szczelinę, jeśli występuje,
warstwę zewnętrzną.
Oba warianty powinny mieć sprawdzone wymagania cieplne, wilgotnościowe, pożarowe, akustyczne i konstrukcyjne. Nie jest uczciwe porównanie kompletnej ściany standardowej z samą cienką powłoką.
Jeżeli alternatywna technologia nie ma podstawy do przyjęcia w obliczeniu wymaganej charakterystyki, nie może zostać użyta jako wariant generujący PUM tylko dlatego, że jest cienka.
Krok 3 - ustal, która granica jest stała
To najważniejsze pytanie całej analizy.
Stały obrys zewnętrzny
Jeżeli położenie fasady wynika z granicy działki, linii zabudowy, balkonów albo przyjętej bryły, cieńszy pełny układ może pozwolić przesunąć wewnętrzną płaszczyznę ściany na zewnątrz. Wtedy część powierzchni może trafić do lokali.
Stała konstrukcja
Jeżeli mur lub konstrukcja pozostają w tym samym miejscu, a zmienia się wyłącznie warstwa po stronie zewnętrznej, wewnętrzny obrys lokalu się nie zmienia. Wpływ na PUM wynosi wtedy zero, nawet jeśli elewacja jest znacznie cieńsza.
Stały obrys wewnętrzny
Jeżeli układ mieszkań jest zamrożony, cieńsza ściana może zmniejszyć zewnętrzne gabaryty albo ułatwić detal, ale nie musi zwiększyć powierzchni sprzedażowej.
Każda kondygnacja i elewacja może należeć do innego scenariusza.
Krok 4 - policz powierzchnię na rzucie
Najlepsza metoda polega na nałożeniu dwóch rzutów i obliczeniu wielokątów powierzchni lokali według tych samych zasad.
Przybliżenie liniowe można zapisać jako:
potencjalna różnica powierzchni = suma długości odcinków x rzeczywiste przesunięcie wewnętrznej płaszczyzny
Następnie koryguje się:
narożniki i nakładanie pól,
ściany nieprzylegające do lokali sprzedażowych,
klatki, szyby i części wspólne,
dylatacje,
uskoki fasady,
balkony i loggie,
kondygnacje o innym obrysie,
strefy, w których konstrukcja się nie przesuwa.
Wynik powinien być rozpisany na lokale, ponieważ zmiana obrysu części wspólnej nie zawsze staje się PUM mieszkalną.
Krok 5 - sprawdź detale, które mogą odebrać powierzchnię
Cieńsza warstwa główna nie oznacza, że wszystkie detale będą równie cienkie. Ościeża, nadproża, wieńce, słupy, cokoły, strefy pożarowe i połączenia balkonów mogą wymagać lokalnych pogrubień.
Trzeba także sprawdzić:
przebieg instalacji,
głębokość parapetów,
mocowania fasady,
balustrady,
odwodnienie,
dylatacje,
strefy ochrony przeciwpożarowej,
tolerancje wykonawcze.
Jeżeli detal nie jest rozwiązany, geometryczna korzyść na schemacie może zniknąć w projekcie wykonawczym.
Krok 6 - oblicz wartość netto
Potencjalna wartość brutto to różnica powierzchni pomnożona przez realistyczną cenę przypisaną do danych lokali. Nie każda dodatkowa część ma tę samą wartość sprzedażową.
Od niej należy odjąć:
zmianę projektu i uzgodnień,
dodatkowe ekspertyzy,
pola próbne,
różnicę kosztu wykonania,
rozwiązania kompensujące,
koszt ryzyka harmonogramowego,
wpływ na finansowanie,
rezerwę na serwis i gwarancję.
W decyzji powinny znaleźć się co najmniej trzy scenariusze: ostrożny, bazowy i korzystny. Jeżeli projekt zależy od niepotwierdzonego dokumentu, korzyść należy oznaczyć jako warunkową, nie pewną.
Przykład bez tworzenia fikcyjnej liczby
W projekcie budynku wielorodzinnego w Poznaniu jednym z analizowanych argumentów jest ograniczenie grubości. Obecnie nie publikujemy dodatkowej PUM.
Aby to zrobić, potrzebujemy:
zatwierdzonego wariantu bazowego,
zatwierdzonego wariantu alternatywnego,
rzutów z granicami pomiaru,
wskazania stałego obrysu,
obliczeń dla lokali,
korekt detali,
potwierdzenia zgodności przegrody.
Bez tych elementów liczba byłaby materiałem reklamowym, nie wynikiem projektowym.
Kiedy cienka technologia ma wartość nawet bez PUM
Brak dodatkowej powierzchni nie oznacza braku wartości. Cieńszy układ może pomóc przy:
ograniczonych ościeżach,
balkonach i loggiach,
linii zabudowy,
detalach przy sąsiednim budynku,
zachowaniu proporcji fasady,
ograniczeniu obciążenia,
etapowaniu prac.
Te korzyści trzeba jednak nazywać osobno. Nie należy zamieniać ich wszystkich w jeden wskaźnik metrów sprzedażowych.
FAQ
Czy różnica grubości razy obwód jest błędnym wzorem?
Jest tylko przybliżeniem maksymalnego potencjału. Wynik trzeba skorygować na rzucie i sprawdzić, czy wewnętrzna granica lokalu rzeczywiście się przesuwa.
Czy zewnętrzne ocieplenie istniejącego budynku zmniejsza PUM?
Zwykle nie zmienia powierzchni mierzonej wewnątrz, ponieważ ściany lokali pozostają w tym samym miejscu. Mogą istnieć szczególne zasady i zakresy, które trzeba sprawdzić indywidualnie.
Czy produkt o grubości 1 mm daje więcej PUM niż izolacja 15 cm?
Tylko jeśli porównuje się dwa zatwierdzone układy ściany spełniające te same wymagania i różnica przesuwa wewnętrzną płaszczyznę. Sama grubość produktu nie wystarcza.
Czy dodatkową PUM można obiecać przed projektem wykonawczym?
Można określić potencjał warunkowy. Liczbę do decyzji i komunikacji należy oprzeć na zatwierdzonych rysunkach, a wynik końcowy na właściwym obmiarze.
Czy ECOBAUTER policzy PUM za projektanta?
Producent może dostarczyć dane swojego rozwiązania. Geometrię, zgodność przegrody i powierzchnię oblicza zespół projektowy według zasad konkretnej inwestycji.
